售楼小姐自白高层销售：9到11层高处不胜“脏”

现 在的楼房越盖越高，而且越高越贵。许多消费者一进���就嚷：我要中层，最好9-11层，既没有楼上贵，又没有低层那么脏、嘈杂。嘘！他中彩了！告诉你一个秘 密，其实很多高层恰恰是9-11层最“脏”，最嘈杂。不过，我不会傻到会告诉消费者这个道理，我总是带着钦羡的眼神欣赏他的选 择，让他自豪。

有几个消费者懂楼房的原理呢？他们的不懂是我们售楼小姐的福分哩。许多消费者在买房时，评判房子楼层的优劣，依据的是开发商的报价：定价高的楼层就 是好楼层，比如多层楼的中间楼层，高层楼的中间偏上的楼层(如18层的楼房最好楼层一般定在10层左右)。他们多数就选择9-11层。

9-11层价格定得高高，有钱人往往指定要这个楼层，你不卖，他会跟你急。我们总会佯装惜售：“都买9-11层，差的卖给谁？ ”趁消费者跟我们理论，我们只好“让”一步：算啦，卖给你啦，谁让你这么精明啦！最后，我们只好眼睁睁地看着他把最 “脏”的楼层买走，看着他心满意足的样子，有时我们心里真的好为他难过。

不过，也碰到过心存犹豫的顾客，好在我们早有准备。

有一次，公司请来上海的一位策划营销大师，专门教我们怎样给顾客做出“科学解释”：“如果购房者问高层楼房的 10层左右是不是‘扬灰层’，我们的回��应该是：物理专家指出，10层左右是‘扬灰层’的说法是不符合 大气物理常识的。因为在离地面三四十米高的地方，灰尘是不会停顿的。灰尘要在距离地面10公里至52公里的大气平流层都不会停下来”。营销大 师告诉我们：消费者不是科学家，他们并不清楚灰尘为什么会扶摇数万米才稍事“休息”，只觉得物理专家不会蒙人，于是都会千恩万 谢，欣然买下。

其实由于“峡谷效应”的影响，眼下很多小区密集区高层住宅的中间位置有一个“污染物高密度区域 ”。说白了，这些楼宇的9-11楼之间灰尘会逗留其间，稍事休息，然后再慢慢“叶落归根”，在此过程中，居住者会与 灰尘“同呼吸共命运”一段时间后再“吻别”。

当然，“峡谷效应”指的是周边有公交干道或工厂、以及高楼密集的住宅。在街道风的作用下，含有灰尘的气流不是平稳移动，而 是在高楼之间的某个区间上下“徘徊”。近地面的污染物随气流上升到一定高度后又向下或水平方向消散。这个“高度 ”，大概在30米左右。也就是9-11层之间。

说到噪音和电磁辐射，就更没有几个人能懂得。许多消费者以为身居高楼就能“远离尘嚣”，谁能想到，真正在一楼倾听车辆噪声，还不如在8-14层听得真切。

这是因为，声波是以立体传播的，向上的并不比向两边的弱，高层楼接收到的声波要比同一幢楼低层来得强。高层居民的另一个无形的敌人是电磁辐射。钢筋混凝土结构迫使来自电器设备的电波沿着房子循环，相当一部分是往上走，直至顶层。

一些顾客发现高处有高处的毛病，就要三层以下的房子。好呀，请多掏点马克吧。其实，我们不敢扫他们的兴致，低层有什么好呀？一层到三层虽然离地面很 近，得到的只有心理上的舒适感，但是低层空气循环减缓、阴影和湿度大、污染也比较严重。长期受到汽车和柏油马路大量甲醛、一氧化碳的熏陶，也够他受的。

告诉你，真正理想的住宅是：楼层不要超过六层，远离公路200米，最好是一边公园，一边流水。不过，这样理想的住宅要得到真的很难。

资料：二手房个税征收“历程” 附抛售计税公式

1994年1月28日，国务院发布个人所得税法实施条例：财产转让所得（包括个人转让建筑物、土地使用权等财产取得的所得）必须缴纳个税。但其后，二手房买卖个人所得税的征收一直处于地方自控下的自愿申报缴纳状况，形同虚设。

2004年1月，二手房个税率先在杭州、南京、青岛等地强征，几个月后暂停征收。

2005年北京东城区、朝阳区等地再次强征，遭到抵制，不到一个月取消。

2005年10月初，国税总局抛出“一站式”强征的156号文件，效果不大。

2006年6月，北京亦庄传出强征传言，但北京其他区县尚未执行。

2006年6，传言日盛，称北京7月将全面强征，二手房价或将上涨8%。

2006年6月下旬，国家税务总局向上海证券报辟谣，称强征未有时间表。

2006年7月26日，国税局108号文公开，称8月1日起全国强征个税（柯鹏整理）

抛售二手房该如何计税

王女士于2003年4月以60万元在北京购买了一套二手商品房，建筑面积80平方米。王女士为贷款买房，首付20万元，贷款40万元，以20年等额 本息的商业贷款方式购买此房产。当年利率为6.12%，从2003年4月到今年7月所付利息为76122.10元。另外2003年公证费200元，评估费 600元。房产装修费用为9万元。现在她决定将房屋以80万元的总价卖掉，王女士需要交纳的各类税费见右表。

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如上所述，王女士需要缴纳的个人所得税仅占总房款的0.23%

需要注意的是，王女士装修费用为9万元，且有装修费用的税务统一发票。根据昨天发布的国家税务总局关于个人住���转让所得征收个人所得税 有关问题的通知规定，商品房转让前实际发生的装修费用，最高扣除限额为房屋原值的10%。王女士的装修费用9万元大于6万元 （600000×10%），故按6万元装修费用计算个人所得税。

税种计算方式计算公式费用（元）

印花税房产总价0.05%800000×0.05%400

营业税房产总价5.5%800000×5.5%44000

个人所得税

（个人所得税=个人所得税应纳税所得额×20%）个人所得税应纳税所得额=转让收入-房屋原值-转让住房过程中缴纳的税金-有关合理费用。转让收入（以实际成交价格为转让收入）800000800000

房屋原值=原房价+印花税+契税+产权证印花600000+300+9000+5609305

转让住房过程中缴纳的税金=印花税+营业税800000×0.05%+

800000×5.5%44400

合理费用=住房装修费用+住房贷款利息+手续费+公证费等60000+76122.1+200+600136922.1

（800000-609305-44400-136922.1）×20%1874.58

（于祥明整理数据由北京中原地产提供）